刚开始用 IRR 分析投资时，很多人都会问："IRR 多少才算好？" 8% 够吗？15% 算高吗？要不要追求 25%？
说实话：这得看情况。IRR 本身只是个数字，脱离了参照系就没有意义。关键在于比较：资金成本、通胀率、无风险收益，以及同等风险下其他投资能带来的回报。
本文将提供一套实用的思考框架，有助于理解不同类型投资的合理 IRR 区间，以及如何为项目设定衡量标准。
已有现金流数据？ 可以使用IRR计算器在几秒钟内计算出项目的IRR，然后回到本文来解读结果。
最低门槛：通胀率和无风险收益
最起码，投资的 IRR 应该跑赢：
- 通胀率——否则资金实际上在贬值。
- 无风险收益率——即购买国债能获得的收益，几乎没有违约风险。
举个例子：如果长期通胀率在 2-3%，国债收益 3-5%，那 4% 的 IRR 勉强跑赢通胀，但根本未能补偿所承担的股权或商业风险。
不同投资类型的 IRR 参考区间
具体数字因国家和市场环境而异，以下是常见的长期预期范围（名义收益，税前）：
- 现金和短期国债：正常情况下 1-3%。
- 投资级债券：3-5%。
- 大盘股票指数：长期来看 6-10%。
- REITs / 核心地产：视杠杆和市场情况，6-9%。
- 增值型地产投资：通常目标 10-15%。
- 私募股权 / 并购基金：目标净 IRR 约 15-22%（注意：是目标，不是保证）。
- 风险投资（VC）：顶级基金目标可能超过 20%，但中位数要低得多。
这些只是大致参考，但核心逻辑很清楚：风险越高、流动性越差，要求的 IRR 就应该越高。
怎么理解不同的 IRR 水平？
以下是一些实用的参考：
- 0-5%：通常只适合低风险、高流动性资产（现金、国债）。如果承担了股权风险，这个回报太低了。
- 5-10%：对于分散化的股票组合或低风险收租型房产来说还行。但对于集中押注或流动性差的项目，可能吸引力不足。
- 10-15%：对很多房地产和企业项目来说比较有吸引力，尤其是假设比较保守的情况下。
- 15-20%+：私募股权、VC 和激进增值策略的常见目标——但往往伴随更高的风险和不确定性。
同样的 IRR 数字，在不同场景下含义可能完全不同。对于低杠杆、位置好的公寓楼，12% 的 IRR 已经很优秀。但对于高杠杆的创业公司投资，12% 的表现可能不如人意。
影响 IRR"好坏"的具体因素
除了投资类型，还有几个因素会影响对 IRR 的评估结论：
- 杠杆：借钱可以放大 IRR，但也放大了亏损风险。需明确：高 IRR 是真正创造了价值，还是仅仅源于高杠杆？
- 时间跨度：2 年赚 15% 和 10 年赚 15%，复利效果和风险敞口完全不同。
- 现金流节奏：前期回款快还是后期才回本、中间有没有追加投资，都会影响对 IRR 的评估。
- 集中 vs 分散：押注一家创业公司的 20% IRR，和分散组合的 20% IRR，风险完全不同。
IRR 和门槛收益率、NPV 怎么配合使用？
在企业财务中，如果项目的 IRR 超过门槛收益率（通常是公司的加权平均资本成本 WACC），就认为这个项目值得投。比如你的 WACC 是 8%，项目 IRR 是 12%，释放出积极信号。
不过，正如我们在《IRR vs NPV：该信哪个？》中讨论的，对于二选一的项目或现金流不规则的情况，IRR 可能会产生误导。NPV 能揭示项目在给定贴现率下到底创造了多少价值。
因此，建议每次分析项目时同时考量这两个指标：
- IRR 是否超过门槛收益率？
- 用同样的贴现率算出的 NPV 是多少？
15% 的 IRR 算好吗？
这可能是最常见的问题。简单回答：
- 对于核心房产或中等风险的企业项目，15% 的 IRR 通常很有吸引力——前提是假设不要太激进。
- 对于PE 并购，15% 算稳健但不算顶尖，要看年份和市场环境。
- 对于早期 VC，考虑到高失败率和流动性差，15% 的净 IRR 可能偏低。
总之，背景很重要。不仅需与其他项目比较，还应与公开市场分散投资能拿到的回报比较。
利用工具寻找 IRR 参照
将原则应用到项目中的步骤：
- 使用 IRR 计算器（或日期不规则时用 XIRR 计算器）输入现金流。
- 把结果跟指数基金或国债的长期回报做对比。
- 参考《投资风险与回报指南》，想想不同风险水平应该要求多少额外回报。
核心要点
- 没有统一的"好" IRR 标准——取决于风险、时间跨度和替代选择。
- 风险越高、流动性越差，预期的 IRR 应相应提高。
- 记得把 IRR 和通胀、无风险收益、公开市场回报做比较。
- IRR 要配合 NPV 和情景分析一起看，别被单一数字误导。
如果对 IRR 尚不熟悉，建议先浏览《IRR 入门指南》和《IRR 分步计算教程》，需要判断 IRR 好坏时再查阅本文。