IRR（内部收益率）是投资分析中最强大的指标之一，但手算起来有点麻烦。这篇教程从基础到实操，一步步带你搞懂 IRR 计算。
第一次接触 IRR？ 建议先看看我们的 IRR 入门指南。
IRR 是什么？
IRR 就是让投资所有现金流的净现值（NPV）等于零的折现率。换句话说，它是这笔投资能产生的年化收益率。
IRR 计算公式
所谓的“IRR 公式”，本质就是让 NPV（净现值）等于 0 时的方程式：
0 = CF0 + CF1(1+IRR)1 + ... + CFn(1+IRR)n
其中： CF0为初始投资(负数)，CFn为各期现金流，IRR为此时的收益率。
这个公式没有直接解（不能直接算出 IRR = ...），通常需要通过不断尝试不同的利率（试错法）来求解。
分步计算 IRR
案例：一套出租房
来算算一套出租房的 IRR：
- 第 0 年：30 万买房（现金流出：-300,000）
- 第 1-5 年：每年租金净收入 24,000
- 第 5 年：45 万卖出
第 1 步：列出所有现金流
按年整理：
- 第 0 年：-300,000
- 第 1 年：24,000
- 第 2 年：24,000
- 第 3 年：24,000
- 第 4 年：24,000
- 第 5 年：24,000 + 450,000 = 474,000
第 2 步：列 NPV 方程
找到让这个方程等于零的利率（就是 IRR）：
0 = -300,000 + 24,000/(1+IRR)¹ + 24,000/(1+IRR)² + 24,000/(1+IRR)³ + 24,000/(1+IRR)⁴ + 474,000/(1+IRR)⁵
第 3 步：试错法求解
这个方程没有公式解，只能用迭代：
第 1 次：试 10%
NPV = -300,000 + 21,818 + 19,835 + 18,032 + 16,393 + 294,253 = 70,331
太高了！折现率得调高。
第 2 次：试 15%
NPV = -300,000 + 20,870 + 18,148 + 15,781 + 13,722 + 235,701 = 4,222
还是正的，但接近了！
第 3 次：试 15.5%
NPV ≈ -1,234
稍微负了。
在 15% 和 15.5% 之间插值：
IRR ≈ 15.3%
第 4 步：解读结果
15.3% 的 IRR 意味着这笔投资的年化回报是 15.3%。如果目标回报率低于 15.3%，这就是一笔值得做的投资。
懒得手算？用计算器
手算太慢。用我们的 免费 IRR 计算器秒出结果：
- 输入初始投资
- 添加各期现金流
- 点"计算"
- 立刻看到结果和图表
常见错误
1. 初始投资忘记写负数
买入时的钱是流出，必须是负数。
2. 时间单位不统一
如果用月度现金流，算出来的是月 IRR。转年化：年 IRR = (1 + 月 IRR)¹² - 1
3. 多个 IRR
现金流正负交替的项目可能有多个 IRR。遇到需要追加投资的项目要小心。
4. 日期不规则时没用 XIRR
现金流不是固定间隔时，要用 XIRR，它能处理具体日期。
IRR vs 其他指标
IRR vs ROI
ROI（投资回报率）更简单，但不考虑时间：
- ROI = (最终价值 - 初始投资) / 初始投资
- 适合：简单的短期投资
- 计算ROI →
IRR考虑资金的时间价值：
- 考虑每笔现金流发生的时间
- 适合：多期投资、现金流不均的项目
详细对比：ROI vs IRR：该用哪个？
IRR vs NPV
NPV给你绝对金额：
- 需要预设折现率
- 告诉你创造了多少价值
- 计算NPV →
IRR给你百分比回报：
- 不需要预设折现率
- 更容易跨不同规模投资比较
详细对比：IRR vs NPV：该信任哪个？
实际应用场景
私募股权（PE）
PE 机构通常目标 IRR 在 20-30%。从初始投资到退出（卖出或 IPO）计算 IRR 来衡量基金表现。
房地产
房产投资者用 IRR 比较不同持有期、翻新成本和租金收入的物业。目标 IRR 通常在 12-20%。详见：房产 IRR 实战指南
企业财务
公司用 IRR 评估资本项目。如果项目 IRR 超过公司的加权平均资本成本（WACC），就能创造股东价值。
风险投资（VC）
VC 追求 25-35%+ 的 IRR 来弥补创业投资的高风险。从首轮融资到收购或 IPO 计算 IRR。
什么时候不该用 IRR
IRR 不是万能的：
- 投资规模悬殊：1万本金50% IRR 的绝对收益远不如100万本金20% IRR
- 二选一的互斥项目：这种情况用 NPV 做决策更靠谱
- 现金流正负交替：可能出现多个 IRR
- 超长期投资：IRR 的复利假设在10年以上的周期里可能不现实
各类资产的 IRR 参考区间
- 股票（公开市场）：8-12%（历史平均）
- 私募股权：20-30%
- 房产：12-20%
- VC（风投）：25-35%+
- 企业项目：需超过 WACC（通常 7-12%）
- 债券：2-7%（看信用等级）
常见问题
IRR 多少算好？
取决于资产类型和风险水平。一般来说，15%以上的 IRR 对大多数投资已经算不错了。关键是要和所在行业的基准、以及你自己的目标回报率做对比。
IRR 可以是负数吗？
可以。负 IRR 意味着投资在亏损——当收回的钱加起来还不够本金时就会出现这种情况。
IRR 和利率有什么区别？
IRR 是有效收益率，从现金流反推出来；利率通常是借贷成本，是预先确定的。
计算器显示"无解"怎么办？
说明方程没有正实数解。检查：初始投资是不是负数？后面有没有正的现金流？
用 IRR 还是 XIRR？
现金流间隔固定（每月、每年）用 IRR。日期不规则用 XIRR 更准确。
总结
IRR 计算看起来复杂，但理解它对投资决策至关重要。好消息是，像我们的 免费 IRR 计算器这样的工具能让计算变得秒出。
记住几个要点：
- IRR 衡量的是年化回报
- 它考虑所有现金流的时间和金额
- 和你的目标回报率比较来判断值不值得投
- 日期不规则时用 XIRR
- 配合 NPV 和 ROI 一起看更全面