🔑 核心要点
- IRR假设中间现金流按IRR本身再投资——这往往过于乐观。
- MIRR（修正内部收益率）采用更现实的再投资利率——通常是你的资本成本。
- MIRR通常低于IRR，但更接近你实际能拿到的回报。
- 建议两者并用：IRR用于行业对标，MIRR用于内部决策。
算出项目IRR高达28%，是不是该开香槟了？先别急。这个数字假设你能把每期拿到的分红都按28%再投资——这几乎不可能做到。
这就是MIRR（修正内部收益率）登场的地方。它用更保守、更现实的再投资假设来修正IRR的这个硬伤。
再投资利率问题
标准IRR有个隐藏假设，连老手都容易忽视：
⚠️ IRR的隐含假设：IRR默认所有中间现金流（分红、租金、阶段性退出）都能按IRR利率再投资，直到项目结束。
如果项目IRR是25%，IRR就假设你第2年拿到的10万块能按25%投出去，接着滚到项目结束。现实中你真能随时找到25%的机会吗？大概率不能。
MIRR与IRR对比表
| 特性 | IRR | MIRR |
|---|---|---|
| 再投资假设 | 按IRR本身 | 按资本成本 |
| 现实程度 | 往往偏高 | 更保守/更现实 |
| 多重IRR问题 | 非常规现金流可能出现 | 永远只有一个结果 |
| 行业使用率 | 非常普遍（PE、VC、房地产） | 较少但在增长 |
| Excel函数 | =IRR(values) |
=MIRR(values, 融资利率, 再投资利率) |
| 典型结果 | 偏高 | 偏低但更可实现 |
MIRR如何解决问题
MIRR把两个利率分开处理：
- 融资利率：借钱的成本（用于负现金流）
- 再投资利率：正现金流实际能赚到的利率（通常用WACC或无风险利率）
📐 MIRR公式
MIRR = (正现金流终值 / 负现金流现值)1/n − 1
- FV = 正现金流按再投资利率复利到终点的总值
- PV = 负现金流按融资利率折现到起点的总值
- n = 投资期数
实战案例：私募股权基金
假设一笔典型的PE基金投资，现金流如下：
| 年份 | 现金流 |
|---|---|
| 第0年 | −10万元 |
| 第1年 | +5万元 |
| 第2年 | +5万元 |
| 第3年 | +5万元 |
传统IRR
23.4%
假设按23.4%再投资
MIRR（8%再投资）
17.5%
更可实现的目标
5.9个百分点的差距不是小数目。只看IRR做决策，可能会高估回报25%。
IRR和MIRR各用在什么场景？
📊 用IRR的场景：
- 与行业基准对标
- 与习惯IRR的投资人沟通
- 中间分红很少的简单项目
- 快速筛选多个机会
✅ 用MIRR的场景：
- 内部投/不投决策
- 有大量中间分红的项目
- 对比不同规模/期限的项目
- 需要现实的回报预期
如何在Excel中计算MIRR
公式很简单：
=MIRR(B2:B4, 8%, 8%)
参数说明：
- B2:B4 = 现金流区域（第0年到第3年）
- 第一个8% = 融资利率（借钱成本）
- 第二个8% = 再投资利率（现金能赚到的回报）
💡 实操建议：很多分析师用公司的WACC（加权平均资本成本）同时作为两个利率。通常8-10%是个不错的起点。
多重IRR问题（以及MIRR如何解决）
传统IRR还有另一个坑：当现金流多次变号（负→正→负），可能算出多个在数学上都成立的IRR。
比如一个矿业项目，最后有环保清理费用：
- 第0年：−100万（初始投资）
- 第1-5年：每年+40万（运营利润）
- 第6年：−50万（环保清理）
这个项目可能有14%和65%两个IRR。哪个对？都对，又都不对——答案是模糊的。
MIRR永远只给出一个明确答案，因为它把所有正现金流复利到一个终值，把所有负现金流折现到一个现值，再统一计算。
规模问题：IRR无视项目大小
IRR和MIRR有个共同盲点：完全忽略项目规模。
项目A
50% IRR
投入1万 → 回收1.5万
NPV: 5千
项目B
15% IRR
投入100万 → 回收115万
NPV: 15万
光看IRR，项目A好3倍。但哪个真正让你更富？项目B创造的价值是项目A的30倍。
💡 最佳实践：用IRR/MIRR筛选和对比，但项目规模差异大时，最终决策要看NPV（净现值）。
别忘了：预测只是猜测
IRR和MIRR都把你的现金流预测当真。但现实要复杂得多：
- 租金收入会因空置波动
- 退出时机和估值充满不确定性
- 运营成本可能突然飙升
- 市场环境随时在变
⚠️ 现实提醒：基于乐观预测算出的20% MIRR，如果现金流永远实现不了，那就毫无意义。务必做敏感性分析：现金流少20%会怎样？退出延迟2年会怎样？
经验丰富的投资者不会只算一个数字。他们会跑乐观、中性、悲观三种场景，来把握可能结果的完整区间。
结论：到底用哪个？
🎯 我们的建议
两个都算：
- 用IRR对外沟通和行业对标
- 用MIRR做内部决策和设定现实预期
- 如果两者差距大于5%，要对IRR持怀疑态度
知道什么时候用哪个指标——以及什么时候需要跳出这两个指标——才是区分业余投资者和专业投资者的关键。