评估房产投资时，资本化率这类指标能提供一个快照，但看不到全貌。要真正搞清楚一套房的长期回报，需要一个能把整个持有期所有现金流都考虑进去的指标——从首付到最后卖出。这个指标就是 IRR（内部收益率）。
这篇指南手把手教你计算和解读房产投资的 IRR。
为什么 IRR 是房产投资的黄金指标？
跟简单指标不同，IRR 的强大在于它考虑了资金的时间价值。今年收到的 1 万块租金，比 10 年后收到的 1 万块更值钱。而且 IRR 能把每年的租金收入和最终卖房的利润综合起来，给你一个年化回报率。
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计算房产 IRR 需要哪些数据？
要算 IRR，你需要预测整个持有期的所有现金流，主要分三块：
1. 初始投入（第 0 年现金流出）
买房时实际支付的资金，在现金流表里这是负数。
- 首付：实际支付的购房款。
- 过户费用：评估、验房、律师费等。
2. 每年的净现金流（持有期间）
每年实际收到（或贴进去）的钱，计算方式：
（毛租金 - 空置损失 - 运营费用）- 年还贷额
3. 卖房回收（最后一年）
卖房时实际到手的钱，这是持有期结束时的一笔大额回款。
卖价 - 中介费等销售成本 - 剩余贷款 = 回收现金流
这笔钱要加到最后一年的租金净收入上。
房产投资，IRR 多少才算好？
没有标准答案，取决于市场、房产类型和风险偏好。但有一些常见参考：
- 10-12%：稳定型核心物业的合理回报。
- 13-16%：增值型物业（需要翻新改造）的目标区间。
- 17%+：通常是高风险开发项目或机会主义投资。
无论如何，目标 IRR 应该高于资金成本，也要高于购买低风险资产（比如指数基金）能拿到的回报。用我们的 房产 IRR 计算器建模不同场景，看看租金增长和房价升值假设怎么影响最终回报，帮你做出更稳健的决策。