看房产投资时，需要一个快速判断物业值不值得买的方法。深入分析当然要用IRR，但初筛阶段，资本化率（Cap Rate）是行业最常用的快速筛选工具。
这篇文章带你搞懂什么是资本化率、怎么算、怎么用。
什么是资本化率？
资本化率是一个简单比率，衡量的是物业的收入相对于价格的回报率。注意：它假设全款买房，不考虑贷款的影响。
公式非常简单：
资本化率 = 净运营收入(NOI) / 当前市值（或购买价格）
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如何计算各组成部分
要找到资本化率，首先需要确定净运营收入(NOI)。
- 毛租金收入： 一年内可能收取的潜在租金总额。
- 空置损失： 因空置单元而损失的毛租金估计百分比。
- 运营费用： 运营物业所需的所有成本，如房产税、保险、维护、公用事业和物业管理费。重要：这不包括抵押贷款还款、所得税或折旧。
NOI = （毛租金收入 - 空置损失）- 运营费用
一旦有了NOI，只需将其除以物业价格即可得到资本化率。
如何解读资本化率
资本化率反映物业收入与其价值之间的关系。有助于理解两个关键事项：
- 盈利能力： 较高的资本化率通常意味着相对于购买价格更高的盈利能力。如果物业A的资本化率为7%，物业B为5%，则物业A每投资一元产生的收入更多。
- 风险： 资本化率也是风险的代理指标。非常高的资本化率（如10%+）可能表明物业或地段风险较高（如租户质量较低、空置率较高）。低资本化率（如3-4%）通常表示位于黄金地段的非常稳定、低风险的物业。
资本化率与IRR：快照与电影
理解这两个指标之间的区别至关重要：
- 资本化率是时间的快照。 它基于物业在单一年份的表现进行评估，忽略融资、租金增长和未来升值。
- IRR是完整的电影。 它分析特定交易在整个持有期内的表现，包括首付、贷款、租金增长和最终出售。
聪明的投资者两者都用。先用资本化率快速筛选、初步比较，缩小范围后再用房地产IRR分析器做深入的长期回报分析。