看房产投资，会碰到三个最常用的指标：资本化率、现金回报率和IRR。它们各有侧重，搞清楚它们的区别和适用场景，才能做出更靠谱的投资决策。
三大指标概览
资本化率（Cap Rate）
资本化率衡量物业的未杠杆收益率，假设100%现金购买。
公式： 资本化率 = 净运营收入(NOI) / 物业价值
- 不考虑融资
- 单年快照
- 用于快速比较物业
现金回报率（Cash-on-Cash Return）
现金回报率衡量实际投入现金的年度现金收益率。
公式： 现金回报率 = 年度税前现金流 / 总投入现金
- 考虑融资（贷款还款后）
- 单年指标
- 反映杠杆效应
IRR（内部收益率）
IRR衡量整个持有期的年化总回报。
包含： 首付、所有年度现金流、物业增值、最终出售
- 考虑融资
- 考虑时间价值
- 全周期分析
对比示例
考虑一个100万元的物业：
- 首付：25万元（75%贷款）
- 年度NOI：80,000元
- 年度还贷额：50,000元
- 年度现金流：30,000元
- 5年后以120万元出售
| 指标 | 计算 | 结果 |
|---|---|---|
| 资本化率 | 80,000 / 1,000,000 | 8% |
| 现金回报率 | 30,000 / 250,000 | 12% |
| IRR | 完整现金流分析 | 约18% |
何时使用每个指标
使用资本化率
- 快速筛选和比较物业
- 评估市场估值
- 不考虑个人融资情况的比较
使用现金回报率
- 评估第一年的现金流表现
- 比较不同杠杆结构的影响
- 关注即时现金回报
使用IRR
- 全面评估投资回报
- 考虑物业增值潜力
- 比较不同持有期的投资
- 最终投资决策
关键要点
- 资本化率是快照，适合快速筛选
- 现金回报率反映杠杆后的年度现金收益
- IRR是最全面的指标，考虑全部现金流和时间价值
- 聪明的投资者三个指标都用，不同阶段侧重不同