本文解决两个最核心的投资难题：
- 想要达到特定的收益率（比如15%），我应该出多少钱买这个项目？
- 我已经投了资，每年该收多少租金（或还款）才能达到目标收益率？
很多时候我们看中一个项目，心里清楚自己想要多少回报率，但不知道怎么倒推"合理买入价"或者"应收租金"。今天咱们就来聊聊怎么用最简单的Excel公式解决这两个问题。
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概念落地：
所谓"反向IRR"，本质不是一个新指标，而是先设定目标收益率，再倒推价格或现金流。这样如果不达标，直接Pass，不用纠结。
场景一：我们想获得15%收益，该出多少钱买？
教科书总是教"已知价格，算收益率"。但现实中往往正相反：
- 目标很明确："我们要年化15%。"
- 项目能赚多少我们也知道："这套房子每月能租3000块。"
- 我们不知道的是：该出多少钱买它，才能保证赚到15%？
就像去4S店买车，心里已经有个月供上限，这时候谈判的底气就不一样了。
原理很简单
我们今天不搞复杂公式，只讲最核心的逻辑：未来的钱没有现在的钱值钱。如果我们要赚15%，那明年收到的1块钱，今天只值大约8毛7。
合理买入价 = 所有未来现金流折算到今天的总和
按这个价买，刚好赚到15%。如果能砍到更低？那就并不止赚15%了！这就是安全边际。
实战案例：买套公寓出租
假设有人要卖一套小公寓给我们，目标是每年10%的收益。数据如下：
- 净租金：每年7万2（扣掉物业费、税费后）
- 5年后卖掉：预计能卖120万
卖家开价108万。买还是不买？咱们算算看。
把未来的钱折现到今天
按10%的目标收益率，我们把每一年的现金流"搬"回今天：
- 第1年的7.2万，今天值：6.55万
- 第2年的7.2万，今天值：5.95万
- 第3年的7.2万，今天值：5.41万
- 第4年的7.2万，今天值：4.92万
- 第5年收到租金7.2万 + 卖房120万 = 127.2万，今天值：78.98万
结论来了
全加起来：101.81万。
判断：卖家要108万，我们最多只能出101.81万，否则收益率就不到10%了，这6万多的差价，就是谈判的目标。如果对方不降价，走人；如果能低于这个价买入，那就超过预期了。
怎么算最快？其实就是求NPV
可能会有人问：不是算IRR吗，怎么扯到NPV去了？
这里有个金融小秘密：当我们设定了目标IRR，反推出来的那个"合理买入价"，在数学上正好等于这些现金流的"净现值"（NPV）。
所以，我们不用费劲去试错，直接用Excel的 NPV 函数就能一步到位。
公式：=NPV(目标收益率, 第1年现金流, 第2年现金流, ...)
- 在一个单元格填上目标：
10% - 下面依次填每年的现金流：
72000、72000...最后一年填1272000 - 用NPV公式一算，出价上限就出来了。
* 注：默认假设资金是年末收到。如果是年初或按月收，结果会略有不同（通常NPV会更高一点）。
不想用Excel？
用我们的NPV计算器。把10%填进"折现率"，初始投资填0，再填上每年的现金流，结果就是你的出价上限。
场景二：我已经买了，该收多少租金？
换个场景："假设花50万买了个商铺，打算4年后卖掉，期间要出租。想要年化12%的收益，每年应该收多少租？"
这是出租方、放贷方最常问的问题。
案例：买商铺收租，目标12%年化
具体数字：
- 买入价：50万
- 目标IRR：12%
- 持有年限：4年
- 4年后卖出价：预计55万
每年应该收多少租金？
Excel公式
这里用 PMT 函数。因为4年后还能卖55万，所以要把这笔钱也算进去。
公式：
=PMT(12%, 4, -500000, 550000)
各参数的意思：
12%= 目标收益率4= 持有年数-500000= 初始投资（负数表示支出）550000= 4年后卖掉能收回的钱
结果
Excel会告诉你：每年37,740元。
也就是说，每年收3.77万租金（每月约3145块），4年后卖55万，12%的收益率就能达成。就这么简单。
如果不打算卖呢？那就把最后一个参数改成0。公式变成
=PMT(12%, 4, -500000, 0)，这时候每年需要收 164,619元
才能达到12%——差别巨大吧？
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这意味着，如果没有退出价值，单靠租金，要实现同样的收益率，现金流压力会成倍上升。这就是为什么有退出价值的投资更"轻松"。
纯放贷的情况（更简单）
比如借出100万，想要年化15%，分5年收回：
=PMT(15%, 5, -1000000)
结果：每年需要收回 29.83万，才能实现15%的收益。
⚠️ 写在最后：公式不是水晶球
算出"买入价"不代表就稳赢了，因为输入的数据本身有不确定性：
- 租金不确定：未来能不能租出这个价？空置期怎么算？
- 退出价波动：4年后真的能卖55万吗？如果市场跌了怎么办？
- 折现率的主观性：你要求的15%是否已经包含对风险的补偿？
划重点
学会"反向IRR"，在谈判桌上就有底了。从"感觉有点贵"变成"按我们的收益率要求，最多只能出X万"。
所以下次谈价之前，先想清楚我们需要多少收益率。剩下的，就是简单的算术题了。
祝大家下次投资顺利！
想验算一下？试试我们的免费IRR计算器。