投資のプレゼン資料や不動産取引の場面で、「IRR」という言葉を見聞きしたことはありませんか？内部収益率（Internal Rate of Return）は難しそうに聞こえますが、考え方自体はシンプルです。つまり、投資が生み出す年間リターンのことです。この記事では、IRRの基本をわかりやすく解説します。
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内部収益率（IRR）とは？
内部収益率とは、投資が生み出す年率換算のリターン率です。技術的には、すべてのキャッシュフローの正味現在価値（NPV）をゼロにする割引率のことです。
わかりやすく言えば：あるプロジェクトのIRRが18%なら、あなたのお金は平均して年率18%で成長するということです。どんな投資でも比較できる単一の指標—だからこそIRRは広く使われているのです。
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なぜIRRは重要なのか？
IRRの最大の強みは、異なる投資をたった1つの数字で比較できることです。具体的には：
- 同条件での比較：5年間で年間30万円のリターンが得られる100万円の投資と、6年間で年間120万円のリターンが得られる500万円の投資、どちらが良いでしょうか？IRRがその答えを出してくれます。
- 明確な判断基準：IRRを「ハードルレート」（最低必要リターン率、多くの場合は資本コスト）と比較します。IRRがハードルレートを超えれば投資実行、下回れば見送りです。
シンプルな例
今日10万円を投資するとします（-10万円のキャッシュフロー）。1年後に12万円が返ってきます。IRRは何でしょうか？
このシンプルなケースでは、IRRは20%です。このプロジェクトは初期投資に対して20%のリターンを生み出しました。複数のキャッシュフローがあるより複雑なシナリオでは、金融計算機や当サイトのようなツールが必要になります。FinanceFlowのトップページには、すぐに試せるシンプルな計算機があります。
IRRの解釈方法
IRRの解釈は簡単です：一般的に、IRRが高いほど良いです。2つの相互排他的なプロジェクトを比較する場合、同じ条件なら、IRRが高い方が魅力的な投資と言えます。
ただし、IRRは完璧ではなく、唯一の指標として使うべきではありません。より完全な全体像を得るために、財務アナリストは常に別の重要な指標である正味現在価値（NPV）と併用します。この重要な比較については、詳細ガイドIRR vs NPV：どちらの指標を信頼すべきか？で解説しています。
IRRの限界
IRRは強力ですが、いくつかの重要な限界があることを認識しておく必要があります：
- 変則的なキャッシュフロー：途中で大きな追加投資が必要なプロジェクト（例：大規模リノベーション）の場合、複数のIRRが算出されたり、IRR自体が求められないことがあります。
- 再投資の仮定：IRRは暗黙的に、プロジェクトで生成されたすべてのプラスのキャッシュフローが同じIRRで再投資されると仮定しています。これは特にIRRが非常に高いプロジェクトでは非現実的な仮定になる可能性があります。一方、NPVは割引率での再投資を仮定しており、これはより現実的と考えられることが多いです。
- プロジェクトの規模：IRRはパーセンテージであり、プロジェクトの規模を考慮しません。小規模なプロジェクトが50%のIRR（例：10万円投資して15万円を得る）を持ち、大規模なプロジェクトが20%のIRR（例：1億円投資して1.2億円を得る）を持つことがあります。小規模プロジェクトの方がIRRは高いですが、大規模な方がはるかに多くの絶対的な利益を生み出します。
これらの限界があるにもかかわらず、IRRは財務分析の基本指標として広く使われています。IRRとは何か、どう使うか、そして潜在的な落とし穴を理解することで、より賢明な投資判断ができるようになります。特に不動産での実世界の応用については、不動産IRRの実践ガイドをご覧ください。