不動産投資を分析するとき、キャップレートは最初のフィルターとして便利ですが、それだけでは不十分です。頭金、家賃収入、ローン返済、そして最終的な売却まで——すべてのお金の流れを考慮して初めて、本当の収益性が見えてきます。それを可能にするのが内部収益率（IRR）です。
このガイドでは、不動産投資のIRRを計算し解釈するための実践的なステップを解説します。
なぜIRRが不動産投資で重視されるのか？
IRRの強みは、お金の時間価値を考慮する点にあります。1年目に入る家賃収入と、10年目に入る同じ金額は、実際には同じ価値ではありません。IRRはその違いを反映し、毎年の家賃収入と最終的な売却益を、1つの年率リターンとして示してくれます。
今すぐ物件を分析したい方は 高度な不動産IRRアナライザーに直接アクセスしてください。
不動産IRR計算の主要構成要素
物件のIRRを計算するには、それに関連するすべてのキャッシュフローを予測する必要があります。これらは3つの主なカテゴリに分かれます：
1. 初期投資（0年目のキャッシュアウト）
これは物件を取得するために自己資金から支払うお金です。常にマイナスの数値です。
- 頭金：購入価格のうち前払いする部分。
- 諸費用：査定、検査、法律サービスなどの費用。
2. 年間営業キャッシュフロー（インフロー/アウトフロー）
これは物件を所有する各年に受け取る（または支払う）純キャッシュです。以下のように計算されます：
（総賃貸収入 - 空室損失 - 営業費用） - 年間ローン返済額
- 営業費用：固定資産税、保険、メンテナンス、管理組合費、不動産管理費が含まれます。IRRを計算する前に、物件のキャップレートを決定することがしばしば有用です。
- ローン返済額：年間の住宅ローン支払い総額（元本と利息の両方）。当サイトの住宅ローン計算機で見積もることができます。
3. 売却時キャッシュフロー（最終年のインフロー）
これは物件を売却する際に受け取る純キャッシュです。保有期間の終わりに発生する大きなプラスのキャッシュフローです。
売却価格 - 売却費用（例：仲介手数料） - 残りのローン残高 = 売却時キャッシュフロー
この最終キャッシュフローは、最終年の営業キャッシュフローに加算されます。
不動産の「良い」IRRとは？
「良い」IRRは市場、物件タイプ、個人のリスク許容度に大きく依存するため、単一の答えはありません。しかし、多くの投資家は以下の一般的なベンチマークを使用しています：
- 10-12%：安定したコア物件に対する堅実で達成可能なリターンとよく考えられています。
- 13-16%：より多くのリスクを取るバリューアッド物件（例：リノベーション）の良いターゲット。
- 17%以上：通常、より高リスクな開発プロジェクトや機会主義的投資に関連しています。
最終的に、あなたのターゲットIRRは常に資本コストや、より低リスクな投資から得られるリターンより高くなければなりません。当サイトの不動産IRRアナライザーで異なるシナリオをモデル化することで、賃料上昇や評価額上昇に関する異なる仮定が最終リターンにどう影響するかを確認でき、より確かな投資判断に役立ちます。