IRRを計算したとき、次に気になるのは「この数字は良いのか？」ということでしょう。8%なら合格？15%なら優秀？25%なら最高？
結論から言えば、状況によります。IRR単独では判断できず、資本コスト、インフレ率、リスクフリーレート、他の投資機会との比較が必要です。
この記事では、資産クラス別のIRRの目安と、自分の投資を判断するための考え方を解説します。
すでにキャッシュフローがありますか？ IRR計算機でプロジェクトのIRRを数秒で計算し、この記事に戻って結果を解釈しましょう。
基本から始める：インフレとリスクフリーレート
最低限、投資のIRRは以下を上回るべきです：
- インフレ – そうでなければ購買力を失っています。
- リスクフリーレート – 自国通貨の国債など、実質的にデフォルトリスクなしで得られるリターン。
長期インフレが年間約2〜3%で、リスクフリーレートが3〜5%なら、4%のIRRはインフレを上回るかもしれませんが、株式やビジネスリスクを取る見返りにはなりません。
資産クラス別の典型的なIRR範囲
正確な数字は国や期間によって異なりますが、以下の範囲は長期的な期待値の目安として一般的に使用されています（名目、税前）：
- 現金＆短期国債：通常環境で1〜3%。
- 投資適格債券：3〜5%。
- 広範な株式市場指数（株式）：長期的に6〜10%。
- 上場REIT／コア不動産：レバレッジと市場によって6〜9%。
- 直接バリューアッド不動産：しばしば10%台前半から中盤のIRRを目標。
- プライベートエクイティ／バイアウトファンド：10%台中盤から20%台前半のネットIRR（目標であり保証ではない）。
- ベンチャーキャピタル：トップティアファンドは20%以上のネットIRRを目標とすることがあるが、中央値の結果はずっと低い。
これらは概算に過ぎませんが、重要な考え方を示しています：リスクと非流動性が高いほど、要求すべきIRRも高くなる。
特定のIRRレベルの解釈
一般的なIRR範囲を考える実践的な方法：
- 0〜5%のIRR：通常、低リスクで高流動性の資産（現金、国債）でのみ許容される。株式に匹敵するリスクでは通常低すぎる。
- 5〜10%のIRR：分散された公開株式ポートフォリオや低リスクの収益不動産には妥当。集中型または非流動性のプロジェクトでは物足りないかもしれない。
- 10〜15%のIRR：多くの不動産および企業プロジェクトで魅力的とされることが多い、特に仮定が保守的な場合。
- 15〜20%以上のIRR：プライベートエクイティ、ベンチャー案件、積極的なバリューアッド戦略の一般的な目標範囲—しかし通常はリスクと不確実性がずっと高い。
同じIRRの数字でも、文脈によって意味は大きく異なります。低レバレッジで立地の良いアパートの12%IRRは優秀かもしれません。高レバレッジのスタートアップ投資の12%IRRは期待外れかもしれません。
「良い」の意味を変えるプロジェクト固有の要因
資産クラス以外にも、IRRをどう判断すべきかに影響するいくつかの要因があります：
- レバレッジ：債務はIRRを高めることができますが、ダウンサイドリスクも増幅します。高いIRRが本当の価値創造から来ているのか、単に高いレバレッジから来ているのか常に確認する。
- 投資期間：2年間の15%IRRは、複利とリスクエクスポージャーの点で10年間の15%とは大きく異なる。
- キャッシュフローパターン：前倒し型vs後ろ倒し型のリターン、中間のマイナスキャッシュフロー、資本コールはすべて、特定のIRRに対する快適さに影響する。
- 集中度＆分散：単一のスタートアップでの20%IRRは、分散されたポートフォリオ全体での20%IRRとは異なる。
IRRをハードルレートおよびNPVと比較
コーポレートファイナンスでは、プロジェクトのIRRがハードルレート—多くの場合、企業の加重平均資本コスト（WACC）—を超える場合、許容できると見なされます。例えば、WACCが8%でプロジェクトのIRRが12%なら、それは強いシグナルです。
ただし、IRR vs NPV：どちらの指標を信頼すべきか？で議論しているように、IRRは相互排他的なプロジェクトや異常なキャッシュフローでは誤解を招く可能性があります。NPVは、選択した割引率でプロジェクトがどれだけの価値を創出するかを通貨単位で示します。
モデル化する各プロジェクトについて、両方を確認することが良い習慣です：
- IRR vs ハードルレート。
- 同じ割引率でのNPV。
15%のIRRは良いのか？
これは投資家が最もよく尋ねる質問の一つです。シンプルなフレームワーク：
- コア不動産または中程度リスクの企業プロジェクトでは、15%IRRはしばしば非常に魅力的—特に仮定が過度に積極的でない場合。
- プライベートエクイティバイアウトでは、15%はビンテージと市場状況によっては堅実だがトップティアではないかもしれない。
- 初期段階のベンチャーキャピタルでは、高い失敗率と非流動性を考えると15%ネットIRRは低い側かもしれない。
重要なのは、文脈を考慮することです。その15%を他の案件だけでなく、シンプルで分散された公開市場で得られるものとも比較してください。
IRRをベンチマークするためのツール
自分の状況に具体的に適用するには：
- IRR計算機またはXIRR計算機（日付が不規則な場合）でプロジェクトのキャッシュフローをモデル化する。
- 結果を分散インデックスファンドや国債の長期リターンと比較する。
- 投資リスクとリターンのガイドを読んで、異なるリスクレベルにどれだけの追加リターンを要求すべきか考える。
重要なポイント
- 単一の「良い」IRR数値は存在しない—すべてはリスク、投資期間、代替案に依存する。
- リスクと非流動性が増すにつれて、要求するIRRも増やすべき。
- 常にIRRをインフレ、リスクフリーレート、分散された公開市場からの現実的なリターンと比較する。
- 単一のパーセンテージに惑わされないよう、IRRと並んでNPVとシナリオ分析を使用する。
IRRが初めての方は、IRR入門ガイドとIRRのステップバイステップ計算チュートリアルから始め、IRR結果を判断するベンチマークが必要なときにこの記事に戻ってきてください。