ROI vs IRR：どちらの投資指標を使うべきか？

ROIとIRRはどちらも投資のパフォーマンスを測る指標ですが、答えが大きく異なることがあります。この記事では、どんな場面でどちらを使うべきかを解説します。

結論から先に

ROIとは？

ROI（投資収益率）は、初期投資に対する単純な利益または損失を測定します。パーセンテージで表されます。

ROI計算式

ROI = (最終価値 - 初期投資) / 初期投資 × 100%

例：株式投資

• 株式を100万円で購入
• 150万円で売却
• ROI = (150万円 - 100万円) / 100万円 = 50%

計算が簡単。それがROIの最大のメリットです。ROIを即座に計算 →

IRRとは？

IRR（内部収益率）は、すべてのキャッシュフローのタイミングを考慮した年率リターンを測定します。投資の正味現在価値（NPV）をゼロにする割引率です。

IRR計算式

0 = CF₀ + CF₁/(1+IRR)¹ + CF₂/(1+IRR)² + ... + CFₙ/(1+IRR)ⁿ

CF₀は初期投資（マイナス）、後続のCFはキャッシュインフローです。IRRのステップバイステップ計算方法を学ぶ →

例：複数年投資

• 0年目：100万円を投資
• 1年目：30万円を受け取る
• 2年目：40万円を受け取る
• 3年目：50万円を受け取る
• IRR ≈ 年率12.4%

より複雑ですが、お金の時間価値を捉えています。IRRを即座に計算 →

主な違いの概要

特徴	ROI	IRR
複雑さ	シンプル	複雑
時間の考慮	タイミングを無視	タイミングを考慮
結果の種類	総リターン%	年率リターン%
キャッシュフロー	初期と最終のみ	すべての中間フロー
最適な用途	簡易比較	詳細分析

重要な違い：時間が重要

ここでROIとIRRは同じ投資について全く異なるストーリーを伝えることがあります。

例：2つの投資オプション

投資A：

• 今日100万円を投資
• 1年後に150万円を受け取る
• ROI：50%
• IRR：年率50%

投資B：

• 今日100万円を投資
• 5年後に150万円を受け取る
• ROI：50%（同じ！）
• IRR：年率8.4%（ずっと低い！）

洞察：両方の投資は同じROI（50%）ですが、投資Aの方が明らかに優れています。なぜならお金が早く戻ってくるからです。IRRは年率リターンを示すことでこれを捉えています—投資Aの年率50%対投資Bの年率8.4%。

ROIを使う場合

ROIが最適な場合：

• シンプルな投資 - Xで購入し、Yで売却
• 短い期間 - 1年未満
• 簡易比較 - 収益性の大まかな感覚が必要な場合
• マーケティング/ビジネス判断 - 「この広告キャンペーンは300%のROIを達成した」
• 同じ期間 - 2つの6ヶ月投資を比較する場合

実生活でのROI例：

• 住宅の転売（購入、リノベーション、素早く売却）
• 短期株式取引
• ビジネス経費ROI（設備、研修）
• マーケティングキャンペーンの効果

投資のROIを計算 →

IRRを使う場合

IRRが最適な場合：

• 複数期間の投資 - 複数年にわたるキャッシュフロー
• 異なる期間 - 3年対7年の投資を比較する場合
• 中間キャッシュフロー - 配当、賃貸収入、部分的なエグジット
• 不動産 - 継続的な賃貸収入に加えて最終的な売却
• プライベートエクイティ/VC - 複数の資金調達ラウンドとエグジット

実生活でのIRR例：

• 賃貸収入のある不動産投資
• プライベートエクイティファンドのパフォーマンス
• 企業の資本プロジェクト
• 配当のある長期株式ポートフォリオ
• クーポン支払いのある債券投資

投資のIRRを計算 →

並列比較：不動産の例

シナリオ：賃貸物件投資

• 0年目：3,000万円で購入
• 1〜5年目：年間240万円の純賃貸収入
• 5年目：4,500万円で売却

ROI計算

総キャッシュイン：(240万円 × 5) + 4,500万円 = 5,700万円
総キャッシュアウト：3,000万円
ROI = (5,700万円 - 3,000万円) / 3,000万円 = 90%

IRR計算

キャッシュフローを使用：

• 0年目：-3,000万円
• 1年目：+240万円
• 2年目：+240万円
• 3年目：+240万円
• 4年目：+240万円
• 5年目：+4,740万円

IRR = 年率15.3%

解釈

• ROIが示すこと：5年間で合計90%のリターンを得た
• IRRが示すこと：年率リターンは15.3%だった

どちらも正しいです！IRRはこれを他の5年投資や必要収益率と比較するのにより便利です。

よくある間違い

間違い#1：異なる期間にROIを使用

間違い：「投資Aは6ヶ月で50%のROI、投資Bは3年で60%のROI。Bを選ぼう！」

正解：公正な比較のためにIRRを使って両方のリターンを年率化する。

間違い#2：中間キャッシュフローを無視

間違い：賃貸物件の初期コストと最終売却価格だけを見る

正解：途中で受け取るすべての賃貸収入を考慮するためにIRRを使用する

間違い#3：異なる規模のIRRを比較

間違い：「投資Aは10万円で30%のIRR。投資Bは1億円で25%のIRR。Aの方がいい！」

正解：絶対的なドルリターンも考慮する。1億円で25%のIRRは年間2,500万円であり、10万円で30%のIRR（年間3万円）よりはるかに良い。

間違い#4：リスクを無視

ROIもIRRもリスクを考慮しません。常に以下を考慮してください：

• 投資リスクレベル
• 流動性（早期に退出できるか？）
• 市場状況
• 個人のリスク許容度

ROI vs IRR：判断フレームワーク

上級：修正内部収益率（MIRR）

MIRRはIRRのいくつかの限界に対処するために以下を仮定します：

• プラスのキャッシュフローは資本コストで再投資される（より現実的）
• マイナスのキャッシュフローは資金調達コストで調達される

MIRRは標準的なIRRよりも保守的で現実的なリターン推定を与えることが多いです。

XIRRについて

キャッシュフローが定期的な間隔で発生しない場合（毎月の投資、不規則な配当など）、標準IRRの代わりにXIRRを使用します。XIRRは各取引の正確な日付を考慮し、実世界のポートフォリオに対してより正確なリターンを提供します。XIRRについて学ぶ →

両方を併用

最良のアプローチは、両方を併用することです。

• ROIは全体像を示します：総リターン率
• IRRはそのリターンが十分速く達成されたかを示します

賃貸物件の例では：

• 90%のROIは素晴らしく聞こえる
• 15.3%のIRRはこれが堅実な投資であることを確認（ほとんどのベンチマークを上回る）

業界ベンチマーク

ROIベンチマーク

• マーケティングキャンペーン：400-500%のROIは優秀
• ビジネス設備：耐用年数で50-100%のROI
• 株式取引：年間10-20%のROIは良好

IRRベンチマーク

• 不動産：12-20%のIRR
• プライベートエクイティ：20-30%のIRR
• ベンチャーキャピタル：25-35%以上のIRR
• 企業プロジェクト：WACCを超える必要あり（通常7-12%）

よくある質問

IRRとROIは同じになることがありますか？

はい、投資期間がちょうど1年で中間キャッシュフローがない場合、IRRとROIは同一になります。

どちらがより正確ですか？

どちらも「より正確」ではありません—異なるものを測定しています。IRRはタイミングを考慮するため、より包括的です。

プロの投資家はROIとIRRのどちらを使いますか？

プロの投資家は複雑な複数期間の投資を扱うため、主にIRR（およびNPV）を使用します。ROIはビジネス運営やマーケティングでより一般的です。詳細：IRR vs NPV比較。

ROIがプラスでIRRがマイナスになることはありますか？

いいえ。総リターンがプラス（プラスのROI）なら、年率リターン（IRR）もプラスでなければなりません。

IRRを計算できない場合はどうすればいいですか？

当サイトの無料計算機を使ってください！IRRは手計算では実用的でない反復解法（ニュートン・ラフソン法）が必要です。

まとめ

ROIとIRRは競合する指標ではなく、異なる目的に役立つ補完的なツールです：

• ROIはシンプルで迅速な収益性チェックに最適
• IRRは洗練された時間に敏感な投資分析に不可欠

両方をマスターすれば、あらゆる資産クラスでより良い投資判断ができるようになります。