Der IRR begegnet Ihnen überall in der Finanzwelt – in Investorenpräsentationen, Projektbewertungen und Immobilienanalysen. Doch was steckt wirklich dahinter? Der interne Zinsfuß mag technisch klingen, aber das Konzept ist überschaubar: Es handelt sich um die durchschnittliche jährliche Rendite, die eine Investition über ihre gesamte Laufzeit erwirtschaftet. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen.
💡 Gleich loslegen? Nachdem Sie verstanden haben, was der IRR ist, können Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zur IRR-Berechnung die Praxis erlernen.
Was genau ist der interne Zinsfuß (IRR)?
Der interne Zinsfuß ist die annualisierte Rendite, die eine Investition generiert. Aus finanzmathematischer Sicht: Es ist jener Diskontierungssatz, bei dem der Kapitalwert (NPV) sämtlicher Zahlungsströme exakt null beträgt.
Salopp formuliert: Weist ein Projekt einen IRR von 18% auf, dann wächst Ihr eingesetztes Kapital im Durchschnitt um 18% pro Jahr. Eine einzige Kennzahl, um völlig unterschiedliche Investments zu vergleichen – genau das macht den IRR so wertvoll.
Sie möchten den IRR für Ihr eigenes Projekt ermitteln? Nutzen Sie jetzt unseren fortgeschrittenen IRR-Rechner.
Warum ist der IRR so bedeutsam?
Der IRR liefert Ihnen eine einzige Zahl, um Investments mit völlig unterschiedlichen Strukturen zu vergleichen. Das ist aus mehreren Gründen praktisch:
- Vergleichbarkeit schaffen: Ist eine Anlage von 10.000 €, die über 5 Jahre jährlich 3.000 € einbringt, attraktiver als 50.000 € mit 12.000 € Jahresertrag über 6 Jahre? Der IRR gibt eine klare Antwort.
- Eindeutige Entscheidungsregel: Vergleichen Sie den IRR mit Ihrer „Hurdle Rate" – der Mindestrendite, die Sie verlangen (häufig Ihre Kapitalkosten). IRR darüber? Investieren. Darunter? Finger weg.
Ein Rechenbeispiel zum Einstieg
Angenommen, Sie legen heute 1.000 € an (ein Zahlungsstrom von -1.000 €). In einem Jahr fließen 1.200 € zurück. Wie hoch ist der IRR?
In diesem simplen Fall liegt der IRR bei 20%. Das Projekt hat also eine Rendite von 20% auf das eingesetzte Kapital erzielt. Bei komplexeren Szenarien mit mehreren Zahlungsströmen benötigen Sie einen Finanzrechner oder ein Online-Tool wie unseres. Auf der Startseite von FinanceFlow können Sie einen einfachen Rechner direkt ausprobieren.
So interpretieren Sie den IRR richtig
Die Interpretation ist denkbar einfach: Ein höherer IRR ist tendenziell besser. Stehen zwei sich gegenseitig ausschließende Projekte zur Wahl, ist dasjenige mit dem höheren IRR in der Regel die finanziell attraktivere Option – vorausgesetzt, alle übrigen Rahmenbedingungen sind vergleichbar.
Allerdings hat der IRR seine Tücken und sollte nie isoliert betrachtet werden. Für ein vollständiges Bild setzen erfahrene Analysten ihn stets in Kombination mit dem Kapitalwert (NPV) ein. Die Unterschiede und wann welche Kennzahl Vorrang hat, erläutern wir ausführlich in: IRR vs. NPV: Welcher Kennzahl können Sie vertrauen?
Die Grenzen des IRR
Bei aller Stärke bringt der IRR auch Einschränkungen mit sich, die Sie kennen sollten:
- Ungewöhnliche Zahlungsströme: Wechseln die Vorzeichen der Cashflows mehrfach (etwa durch größere Nachfinanzierungen mitten im Projekt), kann es zu mehreren mathematisch korrekten IRR-Werten kommen – oder zu gar keinem. Das Ergebnis wird dann unbrauchbar.
- Wiederanlageprämisse: Der IRR unterstellt implizit, dass sämtliche Rückflüsse zum selben IRR reinvestiert werden. Bei sehr hohen IRR-Werten ist diese Annahme oft nicht realistisch. Der Kapitalwert hingegen rechnet mit dem Diskontierungssatz als Wiederanlagezins – ein konservativerer und häufig treffenderer Ansatz.
- Projektgröße wird ignoriert: Da der IRR eine Prozentgröße ist, blendet er absolute Dimensionen aus. Ein Kleinprojekt mit 50% IRR (100 € investiert, 150 € zurück) wirft weniger absoluten Gewinn ab als ein Großprojekt mit 20% IRR (1.000.000 € investiert, 1.200.000 € zurück).
Trotz dieser Einschränkungen bleibt der IRR ein zentrales Werkzeug der Investitionsrechnung. Wer seine Stärken und Schwächen kennt, trifft fundiertere Anlageentscheidungen. Für den konkreten Einsatz in der Immobilienbewertung empfehlen wir unseren Praxisleitfaden zum Immobilien-IRR.