Bei Immobilieninvestitionen ist der IRR besonders wertvoll – er berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis und Verkaufserlös, sondern auch alle laufenden Cashflows dazwischen. So nutzen Sie ihn richtig.
Was macht Immobilien-IRR besonders?
Im Gegensatz zu anderen Investitionen haben Immobilien mehrere Cashflow-Quellen:
- Mieteinnahmen: Regelmäßige monatliche oder jährliche Erträge
- Wertsteigerung: Potentieller Gewinn beim Verkauf
- Steuervorteile: Abschreibungen und andere Vergünstigungen
- Betriebskosten: Instandhaltung, Versicherung, Steuern
Die wichtigsten Cashflow-Komponenten
Jahr 0: Anfangsinvestition
- Kaufpreis der Immobilie
- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
- Renovierungskosten
- Abzüglich: Finanzierungsbetrag (bei Fremdfinanzierung)
Jahre 1 bis n: Laufende Cashflows
- Mieteinnahmen (mit Mietsteigerung rechnen)
- Minus: Nicht umlegbare Betriebskosten
- Minus: Instandhaltungsrücklagen
- Minus: Zinszahlungen bei Kredit
- Minus: Leerstandsrisiko (typisch 3-5%)
Verkaufsjahr: Endinvestition
- Verkaufspreis (mit Wertsteigerung)
- Minus: Maklerkosten beim Verkauf
- Minus: Restschuld des Kredits
- Minus: Spekulationssteuer (falls innerhalb von 10 Jahren)
Beispielrechnung
Eine Wohnung für 200.000 € mit 20% Eigenkapital (40.000 €), Nebenkosten 15.000 €, Nettomiete 8.400 € pro Jahr, Wertsteigerung 2% jährlich, Verkauf nach 10 Jahren:
Ergebnis: Der IRR dieser Investition liegt bei ca. 8-10%, abhängig von den genauen Annahmen. Probieren Sie unseren Immobilien-IRR-Rechner für Ihre eigene Analyse.
Typische IRR-Werte bei Immobilien
- 5-8%: Konservative Core-Immobilien in guten Lagen
- 8-12%: Value-Add-Strategien mit Wertsteigerungspotenzial
- 12-20%: Opportunistische Investments mit höherem Risiko
Wichtig: Diese Werte gelten als Richtwerte. Ihr persönlicher IRR hängt stark von Kaufpreis, Finanzierungskonditionen und lokalen Marktbedingungen ab.
Häufige Fehler vermeiden
- Zu optimistische Mietprognosen: Kalkulieren Sie konservativ.
- Leerstand unterschätzen: Rechnen Sie mit 1-2 Monaten pro Jahr.
- Instandhaltung vergessen: Planen Sie 1-2% des Wertes jährlich ein.
- Verkaufskosten ignorieren: Makler und Steuern können 10% ausmachen.