不動産IRR vs キャップレート vs キャッシュオンキャッシュリターン

2025年12月2日公開 | 2025年12月更新 | 不動産投資

不動産投資の世界では、3つの指標が頻繁に登場します：キャップレート、IRR、キャッシュオンキャッシュリターン。どれもリターンを表す指標に見えますが、実際には異なる側面を測定し、取引の異なる段階で役立ちます。

これら3つの数字がどのように組み合わさるかを理解することで、機会をより賢く比較し、単一の「見出し」数字に過剰反応することを避けることができます。

実際に物件を分析してみましょう。 不動産IRR分析ツールとキャップレート計算機を使ってサンプル物件を分析できます。

クイック復習：各指標が測定するもの

まず明確な定義から始めましょう：

キャップレートとキャッシュオンキャッシュは1年目の指標です。IRRは取引全体の指標です。

各指標のより詳細な解説については、不動産IRRの実践ガイドと不動産投資のキャップレート理解をお読みください。

キャップレートは、満室の集合住宅やコアオフィス物件など、比較的予測可能な収益を持つ安定した物件に最も適しています。

投資家はキャップレートを以下の目的でよく使用します：

しかし、キャップレートは資本的支出、融資構造、稼働率の変化、賃料成長、最終的な売却価格を無視します。それは出発点であり、完全なストーリーではありません。

バリューアッド、開発、またはオポチュニスティック取引では、IRRはキャップレートだけよりもはるかに有益です。これらのプロジェクトはしばしば以下を含みます：

IRRを使用すると、これらすべての変動要素を、全保有期間にわたる単一の年率リターン数字に組み合わせることができます。キャッシュフローのタイミングとレバレッジの影響を捉えます。

私たちの不動産IRR分析ツールはまさにこのために設計されています：リノベーション年、変化するキャッシュフロー、売却の前提をモデル化して、それらがIRRにどう影響するかを確認できます。

キャッシュオンキャッシュリターンは、実際に投資した現金に対して毎年あなたの銀行口座に入る金額に焦点を当てます。生活費や他のプロジェクトの資金として分配に依存する収入重視の投資家にとって特に重要です。

例えば、ある物件はリノベーション中の1〜2年目に控えめな6%のキャッシュオンキャッシュかもしれませんが、安定化後は10〜12%に上昇するかもしれません。一方、売却を含む全体のIRRは15〜18%になる可能性があります。

キャッシュオンキャッシュは次の質問に答えます：「短期的なキャッシュフロープロファイルで生活できるか？」 IRRは次の質問に答えます：「長期的な総リターンは価値があるか？」

簡単な5年間のアパート取引を考えてみましょう（説明のために数字を簡略化）：

これらのキャッシュフローをIRRモデルに入力すると、次のような結果が見られるかもしれません：

各指標はストーリーの異なる部分を伝えます。キャップレートはエントリー利回りを教えます。キャッシュオンキャッシュは年間分配がどれだけ快適かを教えます。IRRは収益、レバレッジ、売却の前提の組み合わせが全体のリターン目標を満たすかどうかを教えます。

どの指標が「最良」かを尋ねるより、「今自分が下したい判断にどの指標が適しているか？」と考える方が有用です。

実際には、真剣な投資家は3つすべてを一緒に見て、前提をストレステストします。IRR分析ツール、キャップレート計算機、住宅ローン計算機を使って同じことができます。

さらに深く掘り下げるには、不動産IRRガイドと投資リスクとリターンの理解を探索し、上記にリンクされた計算機を使ってそれらのアイデアを自分の不動産取引に適用してください。