🔑 Puntos Clave
- TIR asume que reinviertes los flujos de caja a la misma tasa TIR—a menudo irrealistamente alta.
- MIRR (TIR Modificada) usa una tasa de reinversión separada y más realista—generalmente tu costo de capital.
- MIRR suele ser más baja que TIR, pero ofrece una imagen más honesta y alcanzable de los retornos.
- Usa ambas: TIR para comparaciones en la industria, MIRR para decisiones internas.
Calculaste una TIR del 28% en un proyecto. ¿Hora de destapa el champán? Espera. Ese número asume que cada peso de flujo intermedio se reinvierte al 28%—algo que rara vez ocurre en la vida real.
Aquí entra en juego la MIRR (Tasa Interna de Retorno Modificada). Corrige el talón de Aquiles de la TIR con supuestos de reinversión más pegados a la realidad.
📚 Lectura Relacionada: Aprende cómo calcular TIR paso a paso o compara TIR vs VAN.
El Problema de la Tasa de Reinversión
La TIR estándar esconde una suposición que pilla desprevenidos incluso a inversores con años de experiencia:
⚠️ La Suposición de la TIR: La TIR implícitamente asume que todos los flujos de caja intermedios (dividendos, rentas, salidas parciales) se reinvierten a la tasa TIR hasta el final del proyecto.
Si tu proyecto tiene una TIR del 25%, el cálculo asume que puedes colocar los $10,000 que recibes en el Año 2 al 25% durante el resto del proyecto. ¿De verdad vas a encontrar otra oportunidad del 25% cuando te convenga? Difícil.
Tabla Comparativa MIRR vs TIR
| Característica | TIR | MIRR |
|---|---|---|
| Suposición de Reinversión | A la tasa TIR misma | A tu costo de capital |
| Realismo | A menudo sobreestimada | Más conservadora/realista |
| Problema de TIR Múltiple | Posible con flujos no convencionales | Siempre produce un solo resultado |
| Uso en la Industria | Muy común (PE, VC, Inmobiliario) | Menos común pero creciendo |
| Función Excel | =TIR(valores) |
=TIRM(valores, tasa_financ, tasa_reinv)
|
| Resultado Típico | Más alto | Más bajo pero más alcanzable |
Cómo MIRR Resuelve el Problema
MIRR separa dos tasas clave:
- Tasa de Financiamiento: El costo de endeudamiento (para flujos de caja negativos)
- Tasa de Reinversión: Lo que realistamente puedes ganar sobre flujos positivos (usualmente tu WACC o una tasa libre de riesgo)
📐 La Fórmula MIRR
MIRR = (VF flujos positivos / VP flujos negativos)1/n − 1
- VF = Valor Futuro de todos los flujos positivos, capitalizados a la tasa de reinversión
- VP = Valor Presente de todos los flujos negativos, descontados a la tasa de financiamiento
- n = Número de períodos
Ejemplo Real: Inversión en Private Equity
Considera una inversión típica en un fondo de capital privado con estos flujos de caja:
| Año | Flujo de Caja |
|---|---|
| Año 0 | −$100,000 |
| Año 1 | +$50,000 |
| Año 2 | +$50,000 |
| Año 3 | +$50,000 |
TIR Tradicional
23.4%
Asume reinversión al 23.4%
MIRR (8% reinversión)
17.5%
Meta más alcanzable
Esos 5.9 puntos porcentuales no son poca cosa. Fiarte solo de la TIR puede hacerte sobreestimar los retornos en un 25%.
Cuándo Usar TIR vs MIRR
📊 Usa TIR Cuando:
- Comparas contra benchmarks de la industria
- Comunicas con inversores que esperan TIR
- Proyectos simples con mínimos flujos intermedios
- Filtrado rápido de múltiples oportunidades
✅ Usa MIRR Cuando:
- Tomas decisiones internas de inversión
- Proyectos con distribuciones intermedias significativas
- Comparas proyectos de diferentes tamaños/duraciones
- Necesitas expectativas de retorno realistas
Cómo Calcular MIRR en Excel
La fórmula es simple:
=TIRM(B2:B4, 8%, 8%)
Donde:
- B2:B4 = Tu rango de flujos de caja (Año 0 a Año 3)
- Primer 8% = Tasa de financiamiento (costo de endeudamiento)
- Segundo 8% = Tasa de reinversión (lo que ganas sobre el efectivo)
💡 Consejo Pro: Muchos analistas usan el WACC (Costo Promedio Ponderado de Capital) de su empresa para ambas tasas. Un punto de partida común es 8-10%.
El Problema de Escala: TIR Ignora el Tamaño
Tanto TIR como MIRR comparten un punto ciego: ignoran completamente el tamaño del proyecto.
Proyecto A
50% TIR
$10,000 invertidos → $15,000 retorno
VAN: $5,000
Proyecto B
15% TIR
$1,000,000 invertidos → $1,150,000 retorno
VAN: $150,000
Solo mirando TIR, el Proyecto A parece 3x mejor. Pero ¿cuál realmente te hace más rico? El Proyecto B agrega 30x más valor a tu patrimonio.
💡 Mejor Práctica: Usa TIR/MIRR para filtrar y comparar, pero usa VAN (Valor Actual Neto) para la decisión final cuando los tamaños de proyecto difieren significativamente.
No Olvides: Las Proyecciones Son Solo Estimaciones
Tanto TIR como MIRR toman tus pronósticos de flujo de caja al pie de la letra. La realidad es más desordenada:
- Los ingresos por alquiler fluctúan con las vacantes
- El timing de salida y las valoraciones son inciertos
- Los costos operativos pueden dispararse inesperadamente
- Las condiciones del mercado cambian a mitad del proyecto
⚠️ Verificación de Realidad: Una MIRR del 20% basada en proyecciones optimistas no significa nada si esos flujos nunca se materializan. Siempre ejecuta análisis de sensibilidad: ¿Qué pasa si los flujos son 20% menores? ¿Y si la salida se retrasa 2 años?
Los inversores experimentados no dependen de un solo número. Modelan escenarios de caso optimista, base y pesimista para entender el rango completo de resultados.
Conclusión: ¿Cuál Deberías Usar?
🎯 Nuestra Recomendación
Calcula ambas TIR y MIRR:
- Usa TIR para comunicación externa y benchmarking
- Usa MIRR para toma de decisiones interna y establecer expectativas realistas
- Si la brecha entre ellas es grande (>5%), sé escéptico de la TIR
Saber cuándo usar qué métrica—y cuándo mirar más allá de ambas—es lo que separa a los inversores casuales de los serios.