자본환원율(Cap Rate, Capitalization Rate)은 부동산의 수익 잠재력을 빠르게 평가하는 가장 간단한 방법 중 하나입니다.
Cap Rate란 무엇인가요?
Cap Rate는 대출 없이 현금으로 매입했을 때의 연간 수익률을 보여줍니다:
Cap Rate = 순영업소득(NOI) / 매입가격 × 100%
예시 계산
- 매입가격: 3억 원
- 연간 총 임대수익: 2,400만 원
- 운영비용: 600만 원
- 순영업소득(NOI): 1,800만 원
Cap Rate = 1,800만 / 3억 = 6%
Cap Rate 수준별 의미
- 3-4%: 프리미엄 지역, 낮은 리스크, 높은 수요
- 5-6%: 안정적인 지역, 적정 리스크
- 7-8%: 성장 지역 또는 오래된 건물
- 9% 이상: 높은 리스크, 리모델링 필요 가능성
Cap Rate vs IRR
Cap Rate는 스냅샷입니다—가치상승이나 레버리지(대출)를 고려하지 않습니다. IRR은 시간에 따른 모든 현금흐름을 포함해 더 포괄적인 분석을 제공합니다.
경험 법칙: 빠른 비교에는 Cap Rate를, 최종 결정에는 IRR을 사용하세요.
Cap Rate 계산기로 직접 계산해보세요.