Este artículo resuelve dos dudas clave:
- Quieres ganar una TIR específica (ej. 15%): ¿Cuánto deberías pagar hoy?
- Ya hiciste la inversión: ¿Qué cuota o alquiler debes cobrar para ganar esa TIR?
Te ofrecen una inversión y tienes una regla de oro: "No muevo un dedo por menos del 15% anual". La pregunta del millón es: ¿Cómo calculas el precio de entrada o la cuota exacta para garantizarte ese retorno? Aquí te lo explicamos con fórmulas sencillas de Excel.
Caso 1: ¿Cuánto debo pagar hoy para ganar un 15%?
Casi siempre nos enseñan a calcular la rentabilidad después de saber el precio. Pero en la calle, es al revés:
- Tu meta es clara: "Quiero un 15% anual."
- El negocio: "Este local deja $1,000 al mes."
- La incógnita: ¿Hasta cuánto puedo pagar por él para asegurar mi 15%?
Es como ir a comprar un coche sabiendo exactamente tu cuota máxima. Te da poder de negociación.
Cómo funciona (sin dolor de cabeza)
No nos vamos a enredar con fórmulas complejas. La lógica es simple: el dinero del futuro vale menos que el de hoy. Si quieres ganar un 15%, cada dólar que recibas el próximo año vale solo $0.87 hoy.
Tu precio máximo de compra = La suma de todos los ingresos futuros traídos a valor presente
Si pagas exactamente esa suma, ganarás tu 15%. Si logras pagar menos, ¡ganarás aún más! Es tu margen de seguridad.
Un ejemplo real: Comprando un departamento
Digamos que te ofrecen un departamento pequeño para alquilar. Tu meta es sacarle un 10% anual limpio. Los números se ven así:
- Renta neta: $7,200 al año (después de gastos)
- Venta futura (5 años): Esperas venderlo en $120,000
El dueño pide $108,000. ¿Vale la pena? Hagamos cuentas.
Trayendo el dinero del futuro al hoy
Descontamos cada año al 10%:
- Año 1 ($7,200) vale hoy: $6,545
- Año 2 ($7,200) vale hoy: $5,950
- Año 3 ($7,200) vale hoy: $5,409
- Año 4 ($7,200) vale hoy: $4,917
- Año 5 (Renta + Venta = $127,200) vale hoy: $78,981
El Veredicto
Suma todo: $101,802.
Decisión: El dueño pide $108,000, pero tú sabes que no debes pagar más de $101,800. Esa diferencia de $6,000 es tu precio de negociación. Si no baja, estás pagando por encima de tu precio justo de $169k. Para obtener tu 10% de retorno, necesitas negociar hasta $169,673 o menos.
El Atajo: ¿Por qué usamos el VAN?
Quizás te preguntes: "Si busco la TIR, ¿por qué hablamos del Valor Actual Neto (VAN)?"
Aquí tienes un secreto financiero: Cuando fijas una TIR objetivo, el "precio justo" que calculas es matemáticamente idéntico al Valor Actual Neto (VAN) de esos flujos de caja.
Así que, en lugar de adivinar, podemos usar directamente la función VNA en Excel
para obtener la respuesta al instante.
La Fórmula:
=VNA(tu_tasa_objetivo; flujo_caja_1; flujo_caja_2; ...)
- Escribe tu tasa objetivo en una celda:
10% - Lista tus flujos de caja debajo:
72000,72000... y1272000para el último año. - Ejecuta la fórmula VNA, y listo: ese es tu precio objetivo de compra.
¿Prefieres no usar Excel?
Usa nuestra Calculadora de VAN (NPV). Pones tu 10% en "Tasa de Descuento", pones Inversión Inicial en 0, y cargas los flujos. El resultado que te dé el "Valor Presente Neto" es tu precio de compra máximo.
Caso 2: Cómo calcular cuota para ganar una TIR específica
Imagina esto: "Acabo de invertir $50,000 en un local comercial. Quiero recuperar mi dinero en 4 años con una TIR del 12%. ¿Cuánto debo cobrar de renta cada año?"
Es el caso típico del que compra algo para alquilar, o del que presta dinero y quiere saber qué cuota cobrar.
Ejemplo práctico: Compraste un local y quieres 12% anual
Los datos:
- Inversión inicial: $50,000 (lo que pagaste por el local)
- Tu meta de TIR: 12% anual
- Plazo: 4 años (después vendes o refinancias)
- Venta futura: Esperas venderlo en $55,000
¿Cuánto tiene que ser la renta anual para que los números cierren?
La Fórmula Mágica: PAGO (PMT)
Usaremos la función PAGO (en inglés PMT). Sí, la misma que se
usa
para calcular hipotecas, pero al revés.
La Fórmula: =PAGO(tasa; nper; va; [vf])
En tu Excel:
=PAGO(12%; 4; -500000; 550000)
Ojo a los signos:
12%= Tu ganancia deseada4= Años-500000= Lo que pagaste (negativo porque salió de tu bolsillo)550000= Lo que recibirás al vender (positivo)
El Resultado
Excel te dirá: $37,740.
Esa es la renta neta anual que debes cobrar. Si cobras menos, no llegas al 12%. Si cobras más, ¡felicidades, superaste tu meta!
¿Y si no lo vendo? Si planeas quedártelo "para siempre" (o mucho tiempo), pon el valor final en 0. La fórmula te dirá cuánto cobrar para recuperar tu inversión solo con rentas en ese plazo. (Spoiler: será una renta mucho más alta).
Para Prestamistas
Si prestaste $100,000 al 15% a 5 años:
=PAGO(15%; 5; -100000)
Resultado: Debes cobrar $29,831 al año.
Lo que importa
Calcular la "TIR Inversa" es tu mejor arma para negociar. Pasas de "creo que está caro" a "para mis números, solo te puedo ofrecer X".
Así que la próxima vez, antes de discutir el precio, define cuánto quieres ganar tú. El resto es matemática simple.
¡Éxito en esa negociación!
¿Quieres comprobar tus cálculos? Date una vuelta por nuestra Calculadora TIR gratuita.