🔑 핵심 포인트
- IRR은 중간 현금흐름을 IRR 자체의 수익률로 재투자한다고 가정—종종 비현실적으로 높음.
- MIRR(수정내부수익률)은 별도의 더 현실적인 재투자율 사용—보통 자본비용.
- MIRR은 일반적으로 IRR보다 낮지만 더 달성 가능하고 정직한 수익률 그림 제공.
- 둘 다 사용: 업계 비교에는 IRR, 내부 의사결정에는 MIRR.
프로젝트에서 28%라는 IRR을 계산했습니다. 샴페인 터뜨릴 시간인가요? 잠시만요. 그 숫자는 중간 현금흐름의 모든 원화가 28%로 재투자된다고 가정합니다—실제로는 거의 일어나지 않는 일입니다.
여기서 MIRR(수정내부수익률)이 등장합니다. 더 보수적이고 현실적인 재투자 가정을 사용해 IRR의 가장 큰 약점을 보완합니다.
재투자율 문제
표준 IRR에는 베테랑 투자자도 놓치기 쉬운 함정이 숨어 있습니다:
⚠️ IRR 가정: IRR은 암묵적으로 모든 중간 현금흐름(배당금, 임대료, 부분 매각)이 프로젝트 종료까지 IRR 수익률로 재투자된다고 가정합니다.
프로젝트 IRR이 25%라면, IRR은 2년차에 받은 1억원을 남은 기간 동안 25%로 운용할 수 있다고 가정합니다. 정말 언제든지 25% 기회를 찾을 수 있을까요? 아마 아닐 겁니다.
MIRR vs IRR 비교표
| 특성 | IRR | MIRR |
|---|---|---|
| 재투자 가정 | IRR 자체의 수익률 | 자본비용 |
| 현실성 | 종종 과대평가 | 더 보수적/현실적 |
| 복수 IRR 문제 | 비전통적 현금흐름에서 발생 가능 | 항상 단일 결과 |
| Excel 함수 | =IRR(값) |
=MIRR(값, 금융비율, 재투자율)
|
실제 사례: 사모펀드 투자
전형적인 PE펀드 투자를 살펴보겠습니다:
| 연도 | 현금흐름 |
|---|---|
| 0년차 | −1억원 |
| 1년차 | +5천만원 |
| 2년차 | +5천만원 |
| 3년차 | +5천만원 |
전통적 IRR
23.4%
23.4%로 재투자 가정
MIRR (8% 재투자)
17.5%
더 달성 가능한 목표
이 5.9%포인트 차이는 무시못합니다. IRR만 믿으면 수익률을 25%나 부풀릴 수 있습니다.
Excel에서 MIRR 계산하기
공식은 간단합니다:
=MIRR(B2:B4, 8%, 8%)
설명:
- B2:B4 = 현금흐름 범위 (0년차~3년차)
- 첫 번째 8% = 금융비율 (차입 비용)
- 두 번째 8% = 재투자율 (현금으로 얻는 수익)
규모 문제: IRR은 크기를 무시한다
IRR과 MIRR 모두 공통된 맹점이 있습니다: 프로젝트 규모를 완전히 무시합니다.
프로젝트 A
50% IRR
1천만원 투자 → 1천5백만원
NPV: 5백만원
프로젝트 B
15% IRR
10억원 투자 → 11억5천만원
NPV: 1억5천만원
IRR만 보면 프로젝트 A가 3배 더 좋아 보입니다. 하지만 실제로 어느 것이 당신을 더 부유하게 만들까요? 프로젝트 B가 30배 더 많은 가치를 추가합니다.
결론: 어떤 것을 사용해야 할까요?
🎯 권장 사항
IRR과 MIRR 둘 다 계산하세요:
- 외부 커뮤니케이션과 벤치마킹에는 IRR 사용
- 내부 의사결정과 현실적 기대치 설정에는 MIRR 사용
- 둘 사이의 차이가 크면 (5% 초과), IRR에 회의적이어야 함
어떤 지표를 언제 사용할지—그리고 언제 둘 다를 넘어서 봐야 하는지를 아는 것이 캐주얼 투자자와 진지한 투자자를 구분짓는 포인트입니다.