🔑 ポイント
- IRRは中間キャッシュフローをIRR自体の利率で再投資すると仮定—非現実的に高いことが多い。
- MIRR（修正内部収益率）は、より現実的な再投資利率（通常は資本コスト）を使用。
- MIRRは通常IRRより低いが、より達成可能で正直なリターン像を提供。
- 両方を使う：業界比較にはIRR、内部意思決定にはMIRR。
プロジェクトで28%というIRRを計算しました。祈杯を上げる時間？ちょっと待ってください。この数字は、中間キャッシュフローの1円1円が28%で再投資されることを前提としています—実際にはまず起こりません。
そこで登場するのがMIRR（修正内部収益率）。より保守的で現実的な再投資の仮定を使うことで、IRRの最大の弱点を補います。
再投資利率の問題
標準的なIRRには、ベテラン投資家でも見落としがちな落とし穴があります：
⚠️ IRRの仮定：IRRは暗黙的に、すべての中間キャッシュフロー（配当、賃料、部分的な売却）がプロジェクト終了までIRRの利率で再投資されると仮定しています。
プロジェクトのIRRが25%の場合、2年目に受け取った1,000万円を残りの期間25%で運用できると仮定しています。本当にいつでも25%の機会を見つけられますか？おそらく無理でしょう。
MIRRとIRRの比較表
| 特徴 | IRR | MIRR |
|---|---|---|
| 再投資の仮定 | IRR自体の利率 | 資本コスト |
| 現実性 | 過大評価になりがち | より保守的/現実的 |
| 複数IRR問題 | 非従来型CFで発生可能 | 常に単一の結果 |
| Excel関数 | =IRR(値) |
=MIRR(値, 資金調達率, 再投資率)
|
実例：プライベートエクイティ投資
典型的なPEファンド投資を考えてみましょう：
| 年 | キャッシュフロー |
|---|---|
| 0年目 | −1,000万円 |
| 1年目 | +500万円 |
| 2年目 | +500万円 |
| 3年目 | +500万円 |
従来のIRR
23.4%
23.4%での再投資を仮定
MIRR（8%再投資）
17.5%
より達成可能な目標
この5.9ポイントの差は無視できません。IRRだけに頼ると、リターンを25%も過大評価しかねません。
ExcelでのMIRR計算方法
計算式はシンプルです：
=MIRR(B2:B4, 8%, 8%)
意味：
- B2:B4 = キャッシュフローの範囲（0年目〜3年目）
- 最初の8% = 資金調達率（借入コスト）
- 2番目の8% = 再投資率（現金で得られるリターン）
規模の問題：IRRはサイズを無視する
IRRもMIRRも共通の盲点があります：プロジェクト規模を完全に無視すること。
プロジェクトA
50% IRR
100万円投資 → 150万円
NPV：50万円
プロジェクトB
15% IRR
1億円投資 → 1億1,500万円
NPV：1,500万円
IRRだけ見ると、プロジェクトAは3倍良く見えます。でも実際にどちらがあなたを豊かにするでしょうか？プロジェクトBは30倍の価値を追加します。
結論：どちらを使うべき？
🎯 おすすめ
IRRとMIRRの両方を計算：
- IRRは外部コミュニケーションとベンチマークに使用
- MIRRは内部意思決定と現実的な期待値設定に使用
- 両者の差が大きい（5%超）場合、IRRに疑問を持つ
どの指標をいつ使うか—そして両方を超えて見るべき時を知る—ことが、カジュアルな投資家と本格的な投資家を分けるポイントです。